Makelaars en het Omgevingsloket: kennis van de kaart in plaats van van het bestemmingsplan

Twee jaar na de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het Omgevingsloket de plek waar een makelaar moet zijn om te weten wat er op een perceel mag. Dat klinkt eenvoudiger dan het is. De vraag “wat mag hier?” heeft in het nieuwe stelsel geen enkelvoudig antwoord meer, en dat vraagt een andere manier van kijken dan het oude bestemmingsplan.

Sinds vorig jaar verzorg ik voor de Academie voor Vastgoed een training waarin aangesloten makelaars leren werken met het loket. Inmiddels is er genoeg materiaal uit de zaal om iets te zeggen over waar het vastloopt.

Van één document naar een set regels

Het bestemmingsplan was een document. Je zocht een plangebied op, je vond een bestemming, en de voorschriften stonden erachter. Het omgevingsplan is dat niet. Het is een verzameling regels die op een locatie van toepassing zijn, afkomstig van verschillende overheden, met verschillende juridische status, en met een deel dat nog altijd uit de bruidsschat komt.

Regels op de kaart geeft dat netjes weer, maar de weergave veronderstelt dat de gebruiker begrijpt wat een activiteit is, wat een werkingsgebied doet, en waarom er drie regels over hetzelfde vierkante meter kunnen gaan. Dat is precies het punt waar de meeste cursisten in de training even stilvallen — en waar de winst zit als het eenmaal klikt.

Wat de vergunningcheck wel en niet zegt

Het tweede terugkerende punt is de status van de vergunningcheck. “Verken uw idee” en de vergunningcheck geven een indicatie op basis van de toepasbare regels die het bevoegd gezag heeft ingericht. Dat is bruikbare informatie, maar het is geen besluit en het is niet de juridische regel zelf.

Voor een makelaar is dat onderscheid commercieel relevant. Een uitkomst “u heeft waarschijnlijk geen vergunning nodig” in een verkoopgesprek is iets anders dan een gemeentelijk oordeel. In de training oefenen we daarom expliciet met het terugvinden van de onderliggende regel: van de checkuitkomst naar de regeltekst in Regels op de kaart, zodat de makelaar kan zien wáár het antwoord vandaan komt.

Waarom de kwaliteit per gemeente verschilt

Een derde onderwerp laat zich niet wegtrainen: de kwaliteit van de toepasbare regels verschilt per bevoegd gezag. De ene gemeente heeft haar vragenbomen zorgvuldig ingericht en actueel gehouden, de andere draait nog grotendeels op de bruidsschat. Dat is geen fout van de gebruiker, en het helpt als je weet dat je het kunt tegenkomen.

Voor 2027 staat een vervolg gepland: een uitgebreider programma voor de aangesloten makelaars, met meer ruimte voor oefenen aan de hand van echte percelen en met aandacht voor de verschillen tussen gemeenten. De vragen uit de zaal zijn daarbij het beste lesmateriaal dat er is: ze laten zien welk deel van het stelsel we als vakgebied nog niet goed genoeg hebben uitgelegd.